Inspecciones

Los edificios con una antigüedad superior a 50 años destinados preferentemente a uso residencial, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:

a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

La Inspección Técnica de Edificaciones o inspección técnica los edificios; más conocida por sus siglas ITE, es un control técnico al que deben someterse cada cierto tiempo los edificios en algunas ciudades españolas.

La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Las ITE vienen reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.

Se denomina mantenimiento legal, al tipo de mantenimiento preventivo obligatorio que las legislaciones sobre seguridad de equipos e instalaciones industriales obligan a que deban realizarse de forma periódica por parte de empresas o personal autorizado ajenas a la empresa propiedad de las instalaciones o equipos.

El mantenimiento legal es una actividad sujeta a normas en el desarrollo de sus obligaciones que aplican las disposiciones de los reglamentos de seguridad y sus Instrucciones Técnicas Complementarias en los Planes de Mantenimiento. El control lo ejerce la Administración, con el siguiente objetivo: el factor de riesgo derivado de las instalaciones consideradas obliga a elevar la diligencia y las precauciones para evitar la producción del daño a las personas, a las cosas y al medio ambiente.

El Real Decreto-ley 8/2011 establece lo siguiente en relación con las ITE:

«Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.

2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.

3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

Artículo 22. Efectos de la inspección.

Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.

Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquellos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.

Al margen de lo establecido por el citado Decreto-ley, las distintas ordenanzas establecen la periodicidad mínima con la que los edificios deben pasar la ITE, que varían según la ciudad y la antigüedad del inmueble.

Asimismo, establecen que la obligación de realizar la ITE corresponde al/los propietario/s del edificio, quienes deberán contratar a un técnico independiente o entidad de inspección técnica homologada, a fin de que emita un informe, en el que establezca el estado de conservación del mismo, y si es preciso, o no, realizar obras de conservación/rehabilitación.

Dependiendo de las normativas locales, pueden ser susceptibles de revisión distintos elementos del inmueble, destacando:

• Cimentación y estructura.
• Fachadas y medianeras.
• Estanqueidad y cubiertas.
• Instalaciones generales (generalmente fontanería y saneamiento).
• Otros elementos que afecten a la seguridad, salubridad u ornato público.

El resultado de la inspección será favorable cuando el edificio o construcción reúna las siguientes condiciones:

• Seguridad, para que no implique riesgo para las personas y bienes. Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado.
• Salubridad, de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras necesarias para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno, y se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento.
• Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana.

Características específicas de la ciudad de Madrid:

Según la normativa de la ciudad de Madrid, que entró en vigor en 2012, las inspecciones incorporarán también:

• Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción.
• Comportamiento térmico del edificio. Sin embargo, el contenido de esta información servirá para el establecimiento de medidas de fomento de la eficiencia energética de las edificaciones, sin que tenga efecto para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección.

 

• En el caso de que el edificio se encuentre en buenas condiciones, el resultado de la ITE será favorable y los propietarios no estarán obligados a hacer obra alguna. Deberá presentarse en el Ayuntamiento el acta favorable de inspección y un plano de situación, donde se definan gráficamente tanto los límites de la parcela, como las edificaciones y construcciones inspeccionadas. En algunos ayuntamientos, es posible adjuntar, a su vez, un informe técnico complementario.
• Examinada la documentación por parte de la Administración, el expediente será archivado hasta la siguiente inspección, que por norma general se realizará transcurridos 10 años. Además, se procederá a la anotación del edificio en el Registro de edificios y construcciones.

 

• Si en la inspección del edificio resulta afectado alguno de los elementos que se analizan, el técnico reflejará en el informe/acta, el siguiente contenido:

a) Descripción y localización de los desperfectos y deficiencias que afecten a la estructura y cimentación, a las fachadas, a las cubiertas y azoteas, a las redes generales de fontanería y saneamiento y a los elementos de accesibilidad existentes en el edificio. b) Descripción de sus posibles causas. c) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se hayan adoptado para garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes, en caso de ser necesarias. d) Descripción de las obras y trabajos recomendados que, de forma priorizada, se consideren necesarios para subsanar las deficiencias descritas en la letra a) y su plazo estimado de duración. e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio. f) Determinar el sistema de accesibilidad mecánica sin su correspondiente inspección periódica reglamentaria.

 

• Una vez emitido el acta desfavorable de inspección y presentado en el ayuntamiento, los propietarios del inmueble deberán solicitar la correspondiente licencia municipal para acometer las obras de subsanación pertinentes. Si la solicitud de licencia no requiere de proyecto técnico, una vez terminadas las obras, se emitirá un certificado de idoneidad, firmado por un técnico competente, en el que se indique que se han subsanado los desperfectos, o en su defecto, un nuevo informe ITE con resultado positivo. En el caso de que las obras a acometer requiriesen de proyecto técnico, se deberá presentar el certificado final de obra, firmado por un técnico competente y visado en su correspondiente colegio profesional.
• En muchos municipios es posible beneficiarse de subvenciones para la realización de las obras de subsanación de las deficiencias encontradas, con aportes que oscilan, según la ubicación del inmueble y las condiciones económicas del propietario, entre un 10 y un 30% del presupuesto.
• Si no se ejecutasen las obras ordenadas, el Ayuntamiento podrá ordenar la ejecución sustitutoria de las mismas, lo que habitualmente conlleva un importante sobrecoste respecto del coste de ejecución ordinario.

El Certificado Energético se trata de un documento que describe lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo de energía.

Se determina la Calificación Energética del bien mediante una etiqueta. El presente documento está regido por el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, en el que se aprueba el “Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios” Con entrada en vigor a nivel Nacional desde 14/05/2013.

El Certificado Energético sirve de información para futuros inquilinos y compradores. Informa sobre comportamiento energético de un inmueble, es decir el consumo en energía que se refleja en las facturas de luz, agua y gas. Además incorpora un número suficiente de medidas, recomendadas por el técnico competente, para que el inmueble consuma menos y se reduzcan los importes de las facturas. Viene como obligación desde la Comunidad Europea.

Con una mayor Calificación Energética en el Certificado Energético obtendremos:

• Mayor valor de mercado. La propiedad se diferenciará del resto de inmuebles en su venta o alquiler. Para los ocupantes, aportará una ‘imagen verde’.
• Menores costes. El ahorro que supone que el inmueble funcione con menor energía, y que necesita de un menor mantenimiento.
• Mayores ingresos. Al estar más solicitadas, estas construcciones tienen unas tasas de vacantes en alquiler más bajas y en ventas mayores.

 

El propietario o promotor de un Edificio o unidad del mismo será el responsable de encargar el Informe para la realización del Certificado de Eficiencia Energética (Certificado Energético) al Técnico Certificador competente. También será responsable de conservar la correspondiente documentación.

Inmuebles privados: será exigible para todos los inmuebles privados en los contratos de compraventa o arrendamiento a partir del 1 de Junio de 2013. Tanto en Edificios o partes del mismo, nuevos o ya existentes.

Inmuebles públicos: los edificios o unidades de edificios existentes ocupados por una autoridad pública a los que se refiere el Artículo 2.1.d = (Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor).

-Para Edificios Públicos:

• Superficie Total Superior a 500 m2. (Obligatoriedad – Aplicación en venta o alquiler)
• Superficie Total Superior útil mayor de 250 m2. (Inmuebles ocupados por una Autoridad Pública)
• Superficie Total Superior a 250 m2. (A partir del 9 Junio de 2015 – Aplicación en venta)
• Superficie Total Superior a 250 m2. (A partir del 31 Diciembre de 2015 – Aplicación en alquiler)

–Para Edificios “frecuentados habitualmente por público”

• Superficie Total Superior útil a 500 m2. (Obligatoriedad – Aplicación en venta o alquiler)

El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial.

En el artº 18 de la normativa se introduce la nueva figura administrativa de la infracción específica en materia de certificación energética de los edificios, cuyos tipos y sanciones serán desarrollados en una Orden posterior. Además se mantiene que la no exhibición y/o puesta a disposición de la etiqueta y el certificado se considerará infracción en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k) y n) del Artículo 49.1 del Texto refundido de la Lay General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007.

El artº 50 del texto refundido de la Ley de Defensa de los consumidores gradúa las infracciones, que podrán calificarse por las Administraciones públicas competentes como leves, graves o muy graves, atendiendo entre otros a su grado de intencionalidad y reincidencia.

Las sanciones que establece el artº 51.1 de dicho texto legal son:

a) Infracciones leves, hasta 3.005,06 euros

b) Infracciones graves, entre 3.005,07 euros y 15.025,30 euros

c) Infracciones muy graves, entre 15.025,31 y 601.012,10 euros

Que el contrato de compraventa o arrendamiento sea declarado nulo por no haber informado correctamente al comprador o arrendatario. Además que el vendedor/arrendador tenga que indemnizar al comprador o inquilino por los perjuicios ocasionados por la falta de información facilitada.